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"據初步估算，上半年北京市場受到'限價令'影響的項目至少有40~60個。"亞豪機構市場總監郭毅告訴記者，"僅從亞豪代理的十餘個處在前期銷售階段的項目看，就有四五個受到瞭影響。這些項目不是無房可賣，而是遲遲拿不到預售證，導致想賣的不能賣，想買的也買不到。"
北京樓市庫存危機
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一方面巨大的潛在供應量，一方面卻是可售房源庫存持續下降。北京市出臺的"限房價"、"限預售"政策，對市場供需結構影響深遠。僅上半年就大量計劃入市的項目被卡在瞭預售審批管控上。
相對於持續下降的可售房源庫存量，另一組數據則顯示，僅今年前8個月北京市房地產的住宅部分施工面積就高達6000萬平方米以上。夾在中間的，則是大量等待入市的購房者和屢見不鮮的"日光盤"。在諸多市場人士看來，潛在供應量巨大的北京樓市，之所以出現庫存銳減的情況，與北京市現行的諸多樓市行政幹預難逃關聯。
庫存跌破6萬套
土建融台中梧棲土建融 預售證管控卡住大量項目
北京樓市庫存危局 預售證管控下的一場虛驚
去化周期僅為8個月
盡管"十一"長假後首周，北京樓市多個項目入市，迎來難得一輪供應增長，但北京樓市庫存預警的話題仍然成為近期各方焦點。至10月13日，北京市新建商品住宅市場庫存量為59834套，自10月9日以來，庫存已連續5天跌落在6萬套以下的水平，跌破此前的年內低點。
供需失衡之下，更難以談及抑制房價上漲的目標。北京市年初出臺的一系列"限房價、限預售"政策，在日益加劇的供需矛盾之下，早已同最初的政策初衷漸行漸遠。
"僅10月13日北京樓市就有新老五個項目開盤，累計新增供應超過千套。但仍然是供不應求，難抵購房需求的快速增加。"
來自克而瑞數據庫的統計顯示，北京庫存量從2013年1月1日的972萬平方米，幾乎是一路銳減至10月16日的736萬平方米。10個月以來，北京樓市的庫存量已經銳減超過236萬平方米。而根據上海易居房地產研究院的數據，北京目前庫存去化周期為8個月。按照這一測算，在不考慮未來新增供應的情況下，按目前的銷售水平，北京樓市的現存庫存量最多可以銷售到明年5月。
不過，隨後北京市采取的一系列的"限房價"、"限預售"政策，卻讓北京樓市的供需失衡愈發嚴重。
"這5000萬平方米我們按照平均單位每套100平方米測算是50萬套，刨除三分之一的大戶型、別墅等因素，比較保守的估計，北京市的潛在供應量也在30萬套以上。按照去年年銷售9.6萬套來計算，足夠再賣三年。"
內容來自sina新聞
"北京樓市從來都不應該存在'無房可賣'的情況。"北京市房協秘書長陳志告訴記者，從北京市建委近期公佈的《2013年1~8月房地產開發施工面積及銷售面積》數據來看，包括今年新開工的面積和上年開工跨入本期繼續施工的房屋面積等在內，今年前8個月北京市住宅市場總體施工面積高達6668.8萬平方米，刨除1019.4萬平方米的新開工部分和企業自用部分，已開工的施工面積超過5000萬平方米。
今年3月30日，北京市出臺"新國五條"實施細則，被稱為最嚴厲的房地產調控措施。與全國其他城市的實施細則不同的是，北京版的實施細則強化瞭行政的幹預。其中，最為引人註目的就是要對樓盤價格進行限價管理。
陳志同時表示，相比某個時間點上的動態庫存信息量，更要關註庫存量持續減少背後的意義和信息。反之，無限誇大庫存銳減而忽視北京樓市的巨大潛在供應量，反倒會誤導購房者"恐慌性購買"。
北京樓市數十萬套住房的潛在供應量，對比目前不足6萬套的庫存，更加凸顯行政幹預在其中的影響。
"從北京市房協監測的情況來看，上半年實際取得預售證進入銷售環節的供應量確實偏低，和去年同期相比下降瞭兩成，新增供應量跟去年相比是不足的，今年以來主要還是一直在消化庫存。"
對於這一現象的原因，陳志分析認為："確實跟北京市上半年開始實行預售控制、限價有關，這種行政手段的擠壓、幹預，確實延長瞭開發企業項目實際進入市場銷售環節的節奏。"
今年前8個月，北京市商品房住宅部分施工面積為6668萬平方米，竣工面積是536萬平方米，銷售面積是847萬平方米。對比2012年全年的數據是，北京市商品房住宅部分的施工面積為7510.4萬平方米，竣工面積為1522.7萬平方米，銷售面積為1483.4萬平方米。
"這說明今年北京累計施工面積與新開工面積，相比去年同期水平，出現較好的增長。去年年末土地熱潮開始出現，伴隨市場的回暖，房產投資步入火熱期。大量土地與資金流向瞭房產投資領域，成為緩解供需矛盾的最根本措施。但是，觀察今年前8個月的數據，可以看出，盡管投資熱情顯現，但是相比樓盤的銷售行情，投資腳步要慢於銷售腳步。房地產項目開工與竣工的周期較長，一旦有樓盤供應，也往往被較大的市場需求所吞噬。"
上海易居房地產研究院研究員嚴躍進分析認為，對比北京市今年前8個月的房地產數據和去年情況來看，可以說明在預售受到嚴格監管的情況下，一部分房地產企業確實已無盤可售，北京部分房企目前處於尾盤銷售期。此前的庫存在今年二季度已有較大面積的消化。剩下的庫存，包括瞭車庫、市場淘汰下來的尾盤、以及性價比極度不匹配的樓盤等。但同時，不排除部分企業存在捂盤的傾向。四季度北京房價上漲空間依然存在，房企捂盤沖動將加劇。因此可售項目可能在實際中並未銷售，但卻標示瞭"已售"的字樣。
亞豪機構市場總監郭毅告訴記者，政策出臺最初的兩三個月，最保守的估計已經卡住瞭40多個項目的預售證，在新入市項目比較集中的大興和通州，一個月內被卡住預售證的項目就有七八個，其中不乏萬科、保利、龍湖、金融街等知名開發商的項目。
潛在供應大於30萬套
回顧今年北京的房地產庫存變化，從年初達到8萬套開始就處於下降的趨勢，自5月2日回落到年內低點60674套起，一直在6萬到6.5萬套之間徘徊。而進入10月以來，隨著市場供應量的減少，新房銷售市場的火熱，庫存跌破6萬套警戒線，已在多數市場業內人士的意料之中。
北京的供需缺口到底有多大？當前沒有個機構能夠給出確切數字，而10月13日入市的五個不同需求種類的項目均呈現火爆的"日光效應"，不能不說是對這種調控行為的最好回應。
"新增的五個項目供應的產品戶型面積從35平方米開間到350平方米5居不等，既有每套70萬元起的低總價項目，也有每平方米6萬元的豪宅項目，供應梯度較大。涵蓋瞭高端、改善、剛需等當前樓市各類需求。說明不同層級的市場需求都急需進一步釋放。"亞豪機構市場總監郭毅對此如是解釋。
"現在來看，北京年初采取的一系列政策措施並沒有達到預期效果。甚至可以說，北京樓市在一定時期內都沒有什麼可以有效抑制房價上漲的政策瞭。"世邦魏理仕環球研究部中國華北區董事陳紅飛對此表示。2013年第三季度該機構監測的售價每平方米3萬元以上的北京高端住宅均價上漲5.9%，創近三年來新高。隨著北京住宅土地價值持續提升，核心區域的一手房資源稀缺，加之改善性需求在第四季度的進一步釋放，高端住宅市場價格勢必持續上行。
"供需結構的不平衡、可售住宅庫存量的減少，購房者對未來購房成本上漲的憂慮，還會推動部分剛性和改善性需求提前入市。若無房產稅這樣的長效稅收制度出臺，或者土地供應方面有突破性的釋放，北京房價的上行趨勢很難扭轉。"陳紅飛說。
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"按照年初公佈的情況，北京市的商品房總體供應量是沒有問題的。當時全市已實現開工尚未上市的商品住房項目大約1200萬平方米，預計能形成新增供應10萬至12萬套。"一位業內人士曾向記者透露，為嘉義快速借錢方法二胎年息瞭摸底北京樓市的供需缺口，今年1月份住房與城鄉建設部在北京還特意召集相關機構、開發商和專傢組開專題座談會，當時的核心議題即是瞭解北京樓市的供需狀況和應對措施。
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-10-21/10492459879.shtml
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